Un durcissement du régime fiscal pour les LMNP
Le régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) a longtemps constitué une niche attractive en raison de ses avantages comptables et fiscaux, notamment la possibilité d’amortir le bien immobilier sans que cet amortissement ne soit pris en compte lors du calcul de la plus-value en cas de cession.
Cependant, la loi de finances pour 2025 vient modifier cet avantage en intégrant désormais les amortissements dans le calcul de la plus-value imposable, rapprochant ainsi le régime LMNP de celui des loueurs en meublé professionnels (LMP).
Cette évolution vise à limiter l’effet d’optimisation qui permettait à certains investisseurs de réduire leur base imposable grâce à l’amortissement tout en bénéficiant d’un calcul avantageux de la plus-value lors de la revente du bien. Cette nouvelle disposition entrera en vigueur pour toutes les ventes réalisées après le 15 février 2025.
Quelles sont les implications concrètes de cette réforme pour les investisseurs en LMNP ? Comment fonctionne cette nouvelle règle et quelles sont les exceptions prévues ? Décryptage par les experts Fidsud.
Rappel du régime LMNP et de la fiscalité des plus-values
Le statut LMNP : un régime hybride entre location et investissement patrimonial
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Contrairement aux revenus fonciers issus de la location nue, les revenus issus de la location meublée sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui offre deux options fiscales :
- Le régime micro-BIC : Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, à condition que ces derniers ne dépassent pas 77 700 € par an.
- Le régime réel : Il permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.), ainsi que d’amortir le bien et son mobilier, ce qui permet souvent de neutraliser tout ou partie du résultat fiscal.
L’ancienne règle sur les plus-values en LMNP
Jusqu’à présent, la cession d’un bien en LMNP était soumise au régime des plus-values des particuliers, lequel prévoit :
- Une exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Un abattement progressif à partir de la 6e année de détention.
- Un calcul basé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition sans tenir compte des amortissements pratiqués.
Cette absence de prise en compte des amortissements permettait à de nombreux investisseurs LMNP d’optimiser leur fiscalité, en profitant d’une réduction d’impôt sur leurs loyers grâce à l’amortissement, sans impact négatif lors de la revente du bien.
La réforme : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Le nouveau calcul de la plus-value en LMNP
Désormais, la plus-value imposable devra être calculée en tenant compte des amortissements pratiqués sur le bien. Concrètement, la formule devient :
Prix de cession – (Prix d’acquisition – amortissements pratiqués) = Plus-value imposable
Cela signifie qu’un investisseur ayant amorti une part importante de son bien verra sa plus-value imposable mécaniquement augmentée, avec une imposition potentiellement plus lourde.
Exemple chiffré :
Un investisseur a acheté un appartement en 2010 pour 200 000 €, qu’il revend en 2025 pour 300 000 €. Il a pratiqué 50 000 € d’amortissements sur la période.
- Avant la réforme : La plus-value imposable était de 100 000 € (300 000 € – 200 000 €).
- Après la réforme : La plus-value imposable est de 150 000 € (300 000 € – (200 000 € – 50 000 €)).
Conséquences fiscales pour les investisseurs
Cette nouvelle règle a un impact significatif sur l’imposition des LMNP :
- Augmentation de la base imposable : Les investisseurs verront leur imposition sur la plus-value considérablement augmentée, en particulier ceux qui ont détenu leur bien pendant une longue période avec un amortissement conséquent.
- Réduction de l’attrait du régime LMNP : Cette réforme vient limiter l’avantage fiscal du LMNP par rapport aux locations nues, qui ne bénéficient pas d’amortissements mais qui conservent une fiscalité des plus-values plus avantageuse.
- Incitation à reconsidérer les stratégies d’investissement : Certains investisseurs pourraient désormais privilégier d’autres dispositifs fiscaux, comme la location nue en régime foncier ou les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI IS).
Quelles exceptions et quelles stratégies adopter ?
Cas d’exclusion de la réintégration des amortissements
La loi prévoit toutefois quelques exceptions à cette réforme. Ainsi, les amortissements ne seront pas réintégrés dans la plus-value dans les cas suivants :
- Les biens situés dans des résidences avec services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées.
- Les établissements sociaux et médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou en situation de handicap.
- Les établissements de santé assurant un hébergement.
Ces exclusions visent à préserver l’investissement locatif dans des secteurs jugés d’utilité publique.
Quelles stratégies pour optimiser sa fiscalité en 2025 ?
Face à cette évolution, plusieurs stratégies peuvent être envisagées pour les investisseurs LMNP :
- Anticiper une vente avant l’entrée en vigueur de la réforme : Ceux qui envisagent de revendre leur bien à court terme pourraient avoir intérêt à accélérer leur projet avant le 15 février 2025.
- Passer en location nue : Pour les investisseurs de long terme, passer en location nue sous un régime foncier peut être une alternative intéressante pour éviter l’impact de l’amortissement sur la plus-value.
- Créer une SCI à l’IS : Pour ceux qui souhaitent continuer à bénéficier des amortissements sans subir la taxation sur la plus-value des particuliers, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peut être une option. Toutefois, la sortie de l’IS peut elle-même être lourdement taxée.
- Investir dans les dispositifs non concernés par la réforme : Certains secteurs comme la location en résidence services restent exonérés de cette nouvelle imposition.
Une réforme qui modifie en profondeur la stratégie des investisseurs LMNP
La prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value des LMNP constitue un tournant majeur dans la fiscalité de l’immobilier locatif meublé. En réduisant l’optimisation fiscale permise par l’ancien régime, cette réforme pourrait freiner l’attrait du LMNP pour les nouveaux investisseurs et inciter certains propriétaires à arbitrer leur patrimoine immobilier.
Chez Fidsud, nous accompagnons nos clients dans l’adaptation de leur stratégie patrimoniale face à ces nouvelles contraintes fiscales. Chaque situation étant unique, nous vous conseillons sur les meilleures options à envisager pour optimiser votre fiscalité et préserver la rentabilité de vos investissements immobiliers.
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