La loi de finances pour 2025 instaure une exonération de droits de mutation à titre gratuit pour les dons familiaux en espèces destinés à l’achat ou à la rénovation énergétique d’une résidence principale.
Ce dispositif, codifié à l’article 790 A bis du CGI, vise à encourager l’accès à la propriété et la transition énergétique des logements tout en favorisant la solidarité intergénérationnelle. Voici une analyse détaillée de ce dispositif, de ses conditions d’application et de ses implications pour les contribuables.
Les conditions d'application de l'exonération
Période et montants plafonds
L’exonération s’applique aux dons d’espèces consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Les plafonds d’exonération sont fixés comme suit :
- 100 000 € par donateur et par donataire,
- 300 000 € par donataire sur la durée du dispositif.
Cela signifie qu’un même bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 300 000 € en franchise de droits de plusieurs donateurs différents.
Catégories de bénéficiaires
L’exonération concerne les dons effectués au profit :
- Des enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants,
- Des neveux et nièces lorsque le donateur n’a pas de descendance directe.
Ces donations doivent être effectuées en pleine propriété et par virement bancaire, chèque ou mandat.
Utilisation des fonds
Le donataire doit affecter les fonds reçus dans un délai de six mois à l’un des objectifs suivants :
- L’acquisition d’un logement neuf destiné à être sa résidence principale,
- Des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale.
La notion de résidence principale implique une occupation continue et effective du logement.
Enjeux et opportunités fiscales
Une exonération cumulable avec d’autres dispositifs
Ce dispositif est cumulable avec les abattements de droit commun applicables aux donations entre parents et enfants (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). Il peut ainsi permettre une transmission anticipée de patrimoine en optimisant la fiscalité des dons familiaux.
Toutefois, l’exonération ne s’applique pas aux sommes utilisées pour des dépenses déjà couvertes par des avantages fiscaux tels que MaPrimeRénov’ ou le crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile.
Une incitation forte à la transition énergétique
La loi encourage la rénovation énergétique en incitant les familles à financer des travaux qui améliorent la performance des logements. Les bénéficiaires doivent cependant s’assurer que les travaux engagés sont bien éligibles à l’exonération et respecter les critères définis par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).
Les obligations et risques de remise en cause
Justification et obligations déclaratives
Pour bénéficier de l’exonération, le donataire doit déclarer la donation aux services fiscaux via le formulaire n° 2735 et conserver toutes les pièces justificatives (factures de travaux, actes d’acquisition, attestation d’occupation du logement, etc.).
Sanctions en cas de non-respect
Si les conditions ne sont pas remplies, l’exonération est annulée et les droits de mutation deviennent exigibles avec des intérêts de retard. C’est notamment le cas si :
- Les fonds ne sont pas affectés à l’usage prévu dans le délai de six mois,
- Le logement acquis ou rénové n’est pas conservé comme résidence principale pendant au moins cinq ans.
Le dispositif d’exonération des dons familiaux en espèces constitue une opportunité fiscale intéressante pour faciliter l’accès à la propriété et encourager la rénovation énergétique. Toutefois, pour optimiser son utilisation et éviter tout risque de redressement, il est essentiel de bien anticiper les obligations et de vérifier l’éligibilité des projets.
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